Налоги при покупке недвижимости в Черногории

ри  покупке недвижимости в Черногории оплачивается:

  1. Налог с оборота на недвижимость.

Этот налог оплачивают все черногорские и иностранные юридические и физические лица, кроме случаев, когда в международных договорах предусмотрены другие условия.

Налоги при покупке недвижимости в Черногории

Любое приобретение недвижимости (договор купли-продажи, размен, наследование, дарение, внесение или изъятие недвижимости из акционерного общества, приобретение недвижимости вследствие ликвидации и банкротства, на основании решения суда или другого компетентного органа и другие способы приобретения недвижимости) считается оборотом недвижимости.

Понятие недвижимости подразумевает:

  • земельные участки (под строительство, сельхозугодия, лес и др.);
  • строительные объекты (здания и их части, независимо от назначения).

Исключение! Оборотом недвижимости не будет считаться приобретение новых построенных объектов, а также объектов, которые были построены, сданы и оплачены после вступления в силу закона о налоге на добавочную стоимость (НДС). Все эти объекты подлежат налогообложению, согласно ЗАКОНУ О НАЛОГЕ НА ДОБАВОЧНУЮ СТОИМОСТЬ (НДС).

Следовательно, при покупке новой  или строящейся квартиры, оплачивается только НДС в размере 17 % и не оплачивается 3 % налог с оборота на недвижимость, если Продавцом является юридическое лицо. В свою очередь, НДС оплачивает инвестор, включая его  в стоимость жилого или служебного помещения.
Ставку налога с оборота на недвижимость рассчитывает налоговая инспекция на основании рыночной стоимости объекта недвижимости на момент покупки, она составляет 3 % от налогооблагаемой базы.

От уплаты налога с оборота на недвижимость освобождаются:

  • консульские и дипломатические представительства иностранных государств, которые имеют аккредитацию в Черногории и международные организации, освобождённые от уплаты данного налога международным договором;
  • государственные органы, общественные учреждения, гуманитарные организации, государственные фонды;
  • гуманитарные и неправительственные организации — за недвижимость, предназначенную для их программной деятельности, для которой они были созданы;
  • граждане, которые приобретают недвижимость в процедуре возврата ранее изъятой недвижимости в процессе аграрного преобразования;
  • граждане, которые приобретают недвижимость (квартиру, дом) для решения жилищных нужд. В том случае, если они не имеют своей недвижимости (не более 20 кв.м на одного члена семьи);
  • граждане, приобретающие недвижимость в соответствии с договором на пожизненное содержание, которые являются наследниками первой очереди по отношению к наследователю;
  • граждане, приобретающие отдельные доли недвижимости в случае прекращения общей долевой собственности, либо при разделе совместной собственности на недвижимость в пределах стоимости их доли;
  • в случае внесения недвижимости в хозяйственное общество как взноса от учредителей, либо при увеличении основного уставного капитала в соответствии с Законом о хозяйственных обществах.
  • при покупке недвижимости в ситуации процедуры присоединения, либо слияния и разделения хозяйственных обществ.

С момента заключения договора купли-продажи недвижимости, или другого договора, правового акта, по которому приобретается недвижимость, в тот же момент возникает обязанность налога с оборота на недвижимость. В случае приобретения недвижимости на основании судебного решения, обязанность наступает с момента вступления в силу такого решения. В случае обмена каждый участник оплачивает данный налог. Такая же процедура и при приобретении идеальной доли недвижимости — оплачивает каждый приобретатель отдельно. Сумма обременений вычитывается из налоговой базы и оплата налога с оборота на недвижимость происходит за минусом этой суммы.

После заключения договора и регистрации его в суде, в течение месяца выносится решение об утверждении налоговой обязанности и в течение 15 дней, с этого момента, Вы обязаны оплатить налог с оборота на недвижимость. В случае неуплаты налога, полагается штраф в размере от  двадцати до двухсот минимальных зарплат в Черногории. Также, полагается штраф ответственному лицу на предприятии в размере от двух до двадцати минимальных зарплат.

Необходимо знать

Если расторгнут договор о переносе права собственности на недвижимость по воле сторон, это должно быть заверено в суде в 60-дневный срок, после его подписания (до внесения в земельные книги). Налогоплательщик вправе вернуть уплаченный им налог в течение 15 дней со дня подачи заявления на возврат уплаченного налога.

  1. Гербовые и регистрационные сборы.

При подписании и регистрации договора в Основном суде Покупатель оплачивает таксы и сборы  за внесение в Список недвижимости 8 евро, за внесение в кадастровые книги — около 12 евро, за заверение и внесение в Кадастровую книгу договора купли-продажи от 0,01 до 0,25 % от стоимости недвижимости, в зависимости от приобретаемого объекта;

Всё вместе в редких случаях – свыше 300 Евро.

  1. При покупке объекта недвижимости юридическим лицом, затраты на его регистрацию, в зависимости от срочности, составляют 400 до 600 евро.
  2. Стоимость услуг адвоката, который занимается подготовкой договора купли-продажи – не более 300 евро.
  3. При необходимости, стоимость услуг лицензированного переводчика — от 15 до 20 евро за страницу перевода. Заверение в суде в зависимости от количества, составляет 10 — 100 евро.
  4. Стоимость услуг агентства недвижимости.

ВСЕ НАЛОГИ, РАСХОДЫ НА ОФОРМЛЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЮ ОПЛАЧИВАЕТ ПОКУПАТЕЛЬ.

Примечание: В случае получения недвижимости по наследству или в качестве подарка, наследник оплачивает налог на наследство, который соответствует налогу с оборота на недвижимость. Есть возможность оплаты в течение 3 лет.

От уплаты освобождаются:

  • наследник первой очереди (супруг, супруга, родитель наследователя);
  • наследник второй очереди, который осуществляет сельскохозяйственную деятельность на данной недвижимости, либо планирует её осуществлять, в случае если он проживал в совместном хозяйстве с наследователем, т.е. дарителем, беспрерывно не менее трёх лет до смерти наследователя;
  • наследник второй очереди при наследовании — дарении одной квартиры, если он проживал непрерывно в совместном с наследователем, т.е. дарителем, хозяйстве не менее одного года до смерти наследователя;
  • бывшие супруги при регулировании своих имущественных отношений в связи с разводом;
  • одаряемый на имущество, которое было ему уступлено в процедуре наследования, и которое он унаследовал бы, если бы даритель отказался от наследства;
  • неправительственные организации на подаренную недвижимость или недвижимость, полученную безвозмездно,  которая ими используется для осуществления программной деятельности, для которой они были созданы.

Расходы по содержанию недвижимости в Черногории.

Основными статьями расходов на содержание недвижимости в Черногории являются: коммунальные расходы, оплачиваемые ежемесячно, и налог на имущество, который оплачивается ежегодно.
К статьям коммунальных расходов относятся:

  1. Электричество (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) — 30 — 100 евро/мес. В случае неоплаты за электричество более двух месяцев или если сумма долга составляет более 200 евро — возможно отключение.
  2. Вода (оплачивается за фактический расход на основании показаний счётчика) — 20 — 50 евро/мес.
  3. Вывоз мусора — 5-12 евро/мес.
  4. Спутниковое телевидение — 10 евро/мес.
  5. Кабельное телевидение — 15-20 евро/мес.
  6. Очистка септика (частный дом) — 100-200 евро/2 раза в год.
  7. Услуги садовника (частный дом) — 6-10 евро/час.
  8. Обслуживание квартирного дома в жилом комплексе (уборка подъезда, консьержка, охрана) — 1-2 евро/мес./кв.м.
  9. Услуги телефонии — около 5 евро.
  10. Все счета за коммунальные услуги, также как и счета по квартплате, ежемесячно приходят   в почтовый ящик и подлежат ежемесячной оплате в любом почтовом отделении, либо в соответствующих организациях.

Что касается газового отопления, в Черногории его нет, однако разрешено использование газовых печей и газовых баллонов, которые значительно сокращают расходы на электричество. Стоимость такой плиты от 20 до 350 евро, а баллона, заправленного газом — 60 евро (его хватает на 3-4 месяца использования).

Ежегодный налог на имущество.

Любой собственник недвижимости — физическое или юридическое лицо — обязан ежегодно оплачивать налог на имущество. В том случае, когда один объект принадлежит нескольким собственникам, он оплачивается всеми собственниками пропорционально своим долям.
Исключение! Налогом на имущество не облагаются:

  • здания, используемые сельскохозяйственными производителями, если их деятельность является единственным источником дохода;
  • земельные участки в государственной собственности (улицы, парки, леса, заповедники и др.), которые не сдаются и являются общественным достоянием;
  • здания республиканских органов и органов местного самоуправления, а также здания и земля  дипломатических и консульских представительств;
  • здания религиозных объединений, в том случае, если они не используются в коммерческих целях;
  • здания и земля, используемые в научных, просветительских, культурных, гуманитарных и спортивных целях, если от них не получают доход;
  • подсобные сооружения в сельском хозяйстве и сельскохозяйственные земли, если их используют строго по назначению в течение 5 лет;
  • дороги, порты, железные дороги и аэропорты, объекты общественных коммунальных предприятий;
  • плотины (дамбы), гидроэлектростанции и объекты для защиты от наводнений;
  • городские строительные земельные участки, объекты и земля, которые служат для предотвращения загрязнения воды, воздуха и защиты от шума;
  • здания для профессионального обучения, профессиональной реабилитации и трудоустройства инвалидов (если трудоустроено минимум 40 % таких лиц);
  • налог на имущество не платят владельцы недвижимости, в том случае, когда общая стоимость  не превышает 50 средних чистых заработных плат в Республике Черногория и которая не сдается в аренду.

Обязательства по оплате налога вступают в силу: со дня приобретения права, со дня ввода в эксплуатацию имущества или со дня выдачи разрешения на эксплуатацию.

Сумма налога определяется  налоговым органом на основании рыночной стоимости недвижимости по состоянию на 31 декабря предыдущего года.

Когда приобретается недвижимость, либо начинает использоваться ранее не используемый объект недвижимости, необходимо подать декларацию в течение 5 дней со дня его приобретения или использования.

Если в течение года недвижимость претерпела значительные изменения, то, сообщив об этих изменениях в 10 дней срок в налоговый орган, лицо, уже подавшее налоговую декларацию, может повлиять на сумму налога.

Владельцы сельскохозяйственных или лесных участков не подают декларацию, а оплачивают налог согласно кадастру.

В течение 30 дней с момента вынесения решения налог на имущество должен быть оплачен. В отдельных случаях, по специальному разрешению, допускается оплата налога по частям (с процентами), в срок, не превышающий три месяца со дня принятия решения. Если собственник не заплатит налог или не предоставит вовремя налоговую декларацию, не сообщит об изменениях, либо предоставит ложные сведение — он может быть наказан денежным штрафом в размере от десяти до пятидесяти минимальных (чистых) заработных плат в Черногории. Ответственное лицо на предприятии за такое нарушение наказывается денежным штрафом в размере от одной до десяти минимальных чистых зарплат, а физическое — от одной до восьми минимальных зарплат.

В том случае, если речь идет о других правах на недвижимость (наследование, аренда и др.), то основой для определения налога на имущество будет половина её рыночной стоимости, которая каждый год уменьшается за счёт ставки амортизации (не более 60 %). В учёт берутся также корректирующие элементы, которые могут повлиять на рыночную стоимость, местоположение недвижимости и её качество.
Ставки налога на имущество.

Для квартир и жилых зданий налоговая ставка составляет 0,25 % от налогооблагаемой базы. В том случае, когда в квартире проживает налогоплательщик или члены его семьи, налог уменьшается на 30 %. С каждого члена семьи налог уменьшается на 10 % (но общее уменьшение не может быть более 70 %). Налог на квартиры и жилые дома для собственного пользования площадью до 60 кв.м, в которых проживают лица старше 60 лет, составляет 35 %. Налог на здания и квартиры, предназначенные для отдыха или временного проживания, составляет 0,5 %. Налог на сельскохозяйственные или лесные земельные участки,  составляет 2 % от налогооблагаемой базы (суммы годового кадастрового дохода). Если такой участок не используется в соответствии с законом (назначением участка), то налог составляет 4 %. Если стоимость участка устанавливается по бухгалтерским книгам, налог составляет 0,45 %.   Налоговая ставка на имущество для деловых зданий, их частей и гаражей составляет 0,2 %, а налог на производственные цеха составляет 0,1 % от утверждённой налогооблагаемой базы.

В среднем, в зависимости от месторасположения, величины, качества и назначения объекта, стоимость налога на имущество составляет от 50 до 500 евро/год.

В случае покупки объекта недвижимости на юридическое лицо появляется дополнительная статья расходов — затраты на содержание фирмы (налоги, з/п, аренда), которые составляют примерно 300 евро/мес.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *